2025年以来，房地产救市政策持续加码升级，从核心城市限购松绑到房贷利率创十年新低，从供给端存量盘活到需求端精准刺激，形成了覆盖全链条的政策“组合拳”。随着北上深“外环外”限购突破、首套商贷首付比例低至15%、存量房贷利率自动下调等重磅措施落地，市场对房价走势的讨论再度升温。此次救市力度空前，能否推动房价止跌上涨？答案并非简单的“是”或“否”，需结合政策逻辑、市场基本面与区域差异综合研判。
此次救市升级的核心特征是政策的系统性与精准性，这为房价企稳提供了基础支撑。与此前单一维度的政策调整不同，本轮救市构建了需求端、供给端、保障端协同发力的体系。需求端通过“四个取消、四个降低”政策显著降低购房门槛，如全国范围内二线及以下城市全面放开限购，部分城市实现“零门槛购房”，首套商贷利率降至3%以下，公积金利率低至2.6%，大幅减轻了购房者的资金压力。
供给端则聚焦存量盘活与风险出清，一方面通过专项债、再贷款等工具支持存量用地和商办用房改造，另一方面推动头部房企债务重组，融创、碧桂园等企业相继完成实质性削债，全国“白名单”项目贷款审批金额扩大至6.7万亿元，有效缓解了市场对“保交楼”的担忧。保障端通过租购并举制度完善，扩大保租房供给，落实租购同权，稳定了市场预期。从政策传导逻辑看，这些措施通过扩大有效需求、优化供给结构、化解行业风险三条路径形成合力，有望遏制房价过快下跌的势头。
市场基本面的积极变化的，进一步增强了房价企稳的可能性。数据显示，房地产市场去库存成效持续显现，截至2025年8月末，商品房待售面积连续6个月减少，供需不平衡态势得到明显缓解。11月份，全国100个城市新建住宅平均价格实现环比、同比“双升”，其中新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%，印证了政策效果的初步显现。从需求基础来看，我国城镇化仍在持续推进，城镇住房存量每年约有2%的更新需求，叠加居民对“好房子”的品质升级需求，房地产市场仍具备较大韧性。此外，城市更新常态化为市场注入新活力，老旧小区改造、完整社区建设等举措不仅带动了相关投资，更释放了刚性和改善性住房需求，为房价稳定提供了实质性支撑。
但需清醒认识到，政策发力并不意味着房价会全面上涨，区域分化将成为核心特征。房地产市场的定价逻辑已从过去的预期估值转向依赖经济面的实际定价，城市基本面成为决定房价走势的关键变量。对于北京、上海等一线城市及南京、杭州等强二线城市，由于经济基础扎实、人口流入稳定、公共服务优质，政策放松后需求释放更为顺畅，房价有望逐步企稳甚至温和回升。以南京为例，其推出的金融与财政协同支持政策，已显现出积极效果，核心区域新房成交量稳步提升。但对于库存压力大、人口持续流出的三四线城市，即便政策全面放开，由于需求基数薄弱，房价仍面临下行压力，市场将以高性价比项目为主导，促销仍是主流趋势。这种分化格局决定了房价难以出现全国性的普涨行情，更多是“核心城市企稳、弱线城市筑底”的结构性特征。
同时，多重约束因素的存在，决定了房价即便止跌也难以出现大幅上涨。首先，“房住不炒”的定位没有根本改变，政策的核心目标是防范市场过快下行带来的风险，而非刺激新一轮房价暴涨，这从根源上遏制了投机性需求的抬头。其次，居民收入预期与购房信心的修复需要时间，尽管政策降低了购房成本，但经济恢复的渐进性使得部分购房者仍持观望态度，市场需求的释放将是一个缓慢过程。再次，行业转型的大趋势不可逆转，房地产已从规模扩张转向品质跃升阶段，“好房子”建设成为核心方向，未来市场竞争将聚焦于房屋品质与物业服务，而非单纯的价格上涨。此外，政策效果的显现存在3-6个月的传导期，短期内房价仍可能面临阶段性波动，难以一蹴而就实现全面回升。
综合来看，此次房地产救市升级的核心作用是“托底”而非“刺激暴涨”，其首要目标是推动市场止跌回稳，实现软着陆。在政策组合拳的持续发力下，全国房价过快下跌的态势将得到有效遏制，市场整体将逐步走向企稳。但受区域经济差异、需求基础、行业转型等因素影响，房价不会出现全面上涨，而是呈现明显的结构性分化：核心城市凭借扎实的基本面，房价有望稳步企稳并温和回升；三四线城市则需经历更长时间的筑底过程，房价大概率维持平稳或小幅波动。
对于购房者而言，应理性看待政策调整，摒弃“房价必涨”的惯性思维，根据自身需求和支付能力做出决策；对于市场主体而言，需适应房地产发展的新阶段，聚焦核心城市与品质提升，在存量竞争中寻找新机遇。未来，房地产市场将逐步进入“平稳发展、结构优化”的新常态，这既符合“房住不炒”的定位，也有利于行业的长期健康发展。